关于攀枝花市棚户区改造工作情况的调研报告

关于攀枝花市棚户区改造工作情况的

调研报告

一、  基本情况

（一）总体情况

攀枝花市保障性安居工程建设始于2003年，经过十多年来的探索和实践，形成了以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造（包括城市棚户区、国有工矿棚户区、林区棚户区和煤矿棚户区）和农村危房改造为主要内容的住房保障格局。截止2016年底，全市共建设城市保障性安居工程9.8万套（其中廉租住房0.7万套、公共租赁住房 0.77万套、限价商品房0.13万套、经济适用住房3.7万套、棚户区改造安置房4.5万套），发放公租房租赁补贴39004户·次，实施农村危房改造1.5万户。城乡住房保障覆盖率达28.85%。

我市自2009年启动棚户区改造以来，已实施4.5万户棚户区改造，其中三大企业1.66万套，有效缓解了棚户区居民的住房困难。随着中央棚改政策的调整，棚改范围扩大至城中村、城边村、城郊村和老旧房屋，据相关部门摸底调查统计，全市范围内还有危旧房棚户区7万余户，其中2017年实施改造21072户，2018-2020年棚改总需求约5万户。具体见下表：

按照中央棚改政策要求，2018年底前所有棚户区改造项目要基本开工，2020年基本完成棚户区改造任务，我市棚改任务还十分艰巨。

（二）2017年目标任务推进情况

2017年省政府下达我市的棚改目标任务为：开工21072套；基本建成20446套；竣工20022套；棚改货币化安置20022套。公共租赁住房任务为：基本建成343套；竣工60套。截止6月底各县（区）的任务完成情况见下表：

 从调查情况看，我市棚户区改造任务进展顺利，各县（区）均已提前并超额完成了市政府确定的6月底开工率达60%的阶段性目标任务。

（三）棚改资金筹措情况

2017年全市棚改资金总需求约95亿元，其中贷款75亿元，资本金20亿元。目前，已落实62亿多元，其中贷款落实49.07亿元，资本金落实13亿元。具体情况如下：一是国开行贷款（三期）9.07亿元已落实到位；二是农发行贷款8亿元已落实，到位6亿元；三是国开行贷款（四期）19.5亿元贷款已落实，本月底前完成贷款合同签订并放款；四是邮储银行38亿元贷款（分三批）已完成所有采购程序，第一批（12.5亿元）已经贷审会审批，正抓紧开展第二、三批相关申贷工作；五是已争取省级棚改专项补助资金3.02亿元，棚改基础设施配套资金4.52亿元。资本金通过上级补助资金＋国投公司企业置换债10亿元，以及通过建立保障性住房建设基金等多渠道解决。

二、存在的问题

（一）棚改面临的新情况

1.棚改资金筹集。2016年3月25日财政部、住房城乡建设部《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（财综〔2016〕11号）规定，对于2015年底以前开工的棚户区改造续建项目，可以继续按照已签订的合同规定发放棚户区改造贷款，不纳入地方政府债务。对于需要由政府主导运作的2016年新开工棚户区改造项目，要按照规定实施政府购买服务。今年棚改所需资金约95亿元，贷款资金约75亿元。原向邮储银行申贷的第二、第三两个批次共25.4亿贷款，所有政府购买服务程序已全部完成，但由于国家金融政策收紧，资金成本增大，且落实难度大，无法按期完成授信。第一批12.5亿元贷款受承接主体国投公司子公司金鼎担保公司逾期贷款2200万元的影响，邮储银行将归还2200万元不良贷款作为12.5亿元棚改贷款的放贷条件。

2.棚改区域内除住房以外的商业、车库、厂房、幼儿园等配套房屋的征收须政府出资，土地才能统一收储。而现有棚改资金有限，难以支付。

3.部分房屋权属归企业或单位，其不愿出售或量化给居民个人，直管公房因其属于国有资产，难以认定给个人，银行不支持贷款。

（二）无产权房认定难度大

因我市特殊历史原因，无产权房较多，今年20022套货币化安置中包含5913户无产权户，占比达30%，其中西区无产权房4300多户，占西区目标任务的52%。在各区工作推进中，发现此类无产权房屋性质多种多样，建房原因错综复杂，管理部门相互交错，尤其是改制企业无产权房和直管公房，既涉及市级相关部门和改制企业、又涉及铁路局等央企，还涉及攀煤等省属企业。在各区实际操作过程中，由于涉及相关部门、企业、群众的切身利益，认定工作推进缓慢。

（三）大企业棚户区改造问题

根据2016年全市棚改摸底调查情况，攀钢、攀煤、十九冶三大企业还有危旧房棚户区约3.5万户。随着全市棚改工作的深入推进，大企业棚改问题突出。一是大企业棚改和各区棚改区域相互交叉，大企业一些职工房屋建设在厂区周围，有的还有环境污染，许多房屋建设在七、八十年代，有的结构存在安全隐患，公共服务设施不配套，职工要求搬迁改造愿望强烈。二是大企业对棚户区改造的认识问题。大企业认为房屋产权已全部私有化，属职工个人，2018年“三供一业”改造完毕移交地方政府后，棚户区改造工作应属于地方政府的职责范围，不应再由企业承担改造资金。三是在调查中了解到，攀钢棚改需求共有19012户，虽然市政府多次沟通催报，攀钢坚持只上报1515户棚改计划，还有17497户未上报，即使市政府启动大企业棚改，这部分棚改居民能否纳入改造还是个问题，可能引发社会稳定的问题。

（四）货币化安置政策对商品房价格的影响

我市棚改政策发布前，确定了市区范围内商品住房交易指导价格、最高限价，明确了各项目商品住房网签交易均价基础上涨幅不超过10%的原则。棚改政策实施后，由于货币化安置两万余户，引起商品房价格的上涨，我市目前在售商品房普遍出现了原售价低于指导价直接上涨到最高限价。

三、建议

（一）统筹协调棚户区改造、旧城改造与城市功能分区（部分）的调整

攀枝花作为山地城市，土地资源极为宝贵，城市空间需要有序拓展。从调查情况来看，棚户区改造、旧城改造与城市功能分区调整（部分）密切关联。

1.按全市一盘棋，通过棚户区改造，针对退三进二或退二进三不同情况，对城市部分功能分区进行调整。如：按照退三进二的原则，对于江北片区部分居民通过棚改向南迁移，从而推动新区建设和发展。对于居民迁移后的用地，引进符合环境保护标准的企业，为工业发展提供空间。

2.要全面清理棚改区的用地情况。针对不同情况分别提出土地收储方案，完成土地收储工作。同时，对腾空区的土地、房屋情况进行全面摸底、分类利用。对于建设年代相对较近、房屋质量较好的，可以结合保障性住房工程，作为廉租房、公租房使用；对于确需拆除的，对拆除后土地，进行合理规划，首先保障小块用地主要用作公园绿地、休闲广场、公共停车场等配套基础设施建设。

3.应合理界定和划分旧城改造和棚户区改造。对于旧城改造项目，应按照市场化模式解决问题；对于棚户区改造项目，应按照国家有关政策规定组织实施。将应属于旧城改造的项目纳入棚户区改造计划，既增加了政府负担，又不利于引入社会资本参与城市建设。

4.要处理好三区棚户区改造与房地产市场供给的关系，用政策引导城市棚户区改造涉及到的居民有序流动，既要解决人口在三区的合理分布，又要均衡化解各区房地产库存，进而培育房地产业的健康发展。

（二）加大棚改资金筹集力度

要继续采取措施，解决棚改资金筹措问题。一是要尽快解决不良贷款偿还问题，争取邮储银行贷款及时到位；加强与银行的沟通协调，做好下一步的申贷工作。二是加大向上争取资金力度，继续向上级相关部门争取补助资金，协调落实已审批通过棚改专项建设基金，以解决我市棚改资本金不足的问题。

（三）加强指导，做好无产权房认定工作

各级政府要加强政策研究，积极探索和破解难题，形成相应的工作制度。市政府相关部门要加强沟通协调，积极指导、支持各县（区）开展无产权房认定工作。各县（区）政府要按照市里出台的认定原则结合各区实际制订相应的认定实施细则，加快进度组织实施，指导街道社区等基层开展好无产权房认定工作。对近期直管公房居民强烈要求纳入棚改的情况，要加大协调力度，争取银行政策支持，在符合相关政策的基础上探索利用好棚改通道。

（四）高度重视三大企业棚改

经调研发现，居住条件困难的企业职工要求纳入棚改的愿望较为强烈，由此引发的社会问题不容忽视，要高度重视大企业棚改问题。